Да-да, случается, что некоторые агентства недвижимости в Дубае предлагают клиенту неликвидные объекты. Несколько раз к нашим брокерам обращались люди с похожими кейсами. Они купили квартиру, а в итоге никак не могут ее продать. Из-за таких ситуаций начинают ползти слухи, что в Эмиратах низкий спрос на недвижимость. Однако это не так! Просто то агентство ошиблось и предложило клиентам инвестировать в неликвид. Происходит это по неопытности или из-за недобросовестности «специалистов», остается тайной.
В этой статье мы расскажем, как брокеру с первого взгляда оценить недвижимость и разглядеть признаки неликвидности. А также бонусом дадим варианты объектов, за которыми к вашим клиентам через несколько лет выстроится очередь из покупателей.
Признак 1: цена на недвижимость выше рыночной
Дубай остается привлекательным местом для инвестирования в недвижимость благодаря своему экономическому потенциалу и стабильности рынка. Однако некоторые застройщики искусственно поднимают цену на свои проекты, а многие брокеры «клюют» на эту удочку. Важный совет: прежде чем предлагать квартиру инвестору, убедитесь, что цена на нее соответствует рынку. Для этого соберите похожие проекты в этой же локации от других девелоперов и сравните цены. Если стоимость выбранного объекта намного выше остальных, а явных преимуществ в нем нет, то лучше отказаться от этого лота. Иначе впоследствии инвестор просто не сможет выгодно перепродать купленную недвижимость.
Признак 2: искусственный ажиотаж вокруг локации
Новые застраиваемые районы часто пользуются в Дубае большой популярностью. Как правило, там выгодные цены и существенный потенциал для инвестирования. Однако стоимость в таких локациях нередко завышают на 10 (а иногда и больше) процентов. Стоит ли доверять хайпу? Не думаем.
Что является основными стоп-факторами в районе.
- Высокий уровень шума и загрязнения воздуха. Квартиру, расположенную рядом с оживленными улицами, автомагистралями или промышленными объектами, будет сложно продать из-за некомфортных условий проживания.
- Неразвитая инфраструктура. Если рядом с недвижимостью нет продуктовых магазинов, школ, детских садов, аптек и других нужных локаций, это в дальнейшем может значительно снизить ее привлекательность для покупателей.
- Сложный доступ к общественному транспорту. Расположение квартиры в удаленном от центра районе может сделать ее менее привлекательной для покупателей.
- Проблемы с жилым комплексом в целом. Наличие дефектов или неисправностей в инженерных системах, лифтах, кровле или стенах здания может существенно снизить стоимость квартиры.
- Ограниченный доступ к услугам и развлечениям. Если в районе нет уютных кафе, вкусных ресторанов, озелененных парков для прогулок, спортивных объектов и других мест для досуга, это может оказать негативное влияние на привлекательность квартиры в будущем.
Признак 3: неправильный выбор площади недвижимости
Каждый хороший брокер знает, что лучше всего перепродаются и сдаются в аренду студии и апартаменты с одной спальней. Очевидным плюсом также является расположение объекта недвижимости рядом с основными достопримечательностями или морем. Однако не всегда такие ходовые квартиры появляются на старте продаж, и брокерам это известно. Иногда нужно подождать, но тут многое зависит от риэлтора. Кому-то не хочется терять выгодного клиента, а кому-то не терпится побыстрее закрыть сделку. Поэтому иногда инвестор поддается на уговоры, покупает квартиру с тремя спальнями в деловом районе, а потом жалуется, что не может выгодно перепродать ее.
Брокеру нужно помнить, что основная ответственность за выбор недвижимости лежит на специалисте. И будет нечестно, зная нюансы, не поделиться ими с инвестором. В конце концов, на кону лежит ваша репутация.
Признак 4: негативные отзывы о застройщике
Сейчас проверить застройщика может даже непрофессионал. А специалист просто обязан это сделать. В сети в свободном доступе есть множество отзывов реальных людей о том или ином жилом комплексе. Помните пословицу: «Предупрежден — значит вооружен»? Вдохновившись ею, отправляйтесь в интернет за реальными отзывами о конкретных ЖК.
Признак 5: неудачный этаж
О преимуществах и недостатках первых и последних этажей в Дубае мы подробно рассказывали здесь. Если брокер невнимательно изучил план этажа при подборе квартиры, то и его, и инвестора может ждать неприятный сюрприз. Не исключено, что выбранный объект недвижимости будет располагаться рядом с шумным лифтом или мусоропроводом. Также неудобно жить в непосредственной близости от общественных зон, таких как бассейн или тренажерный зал. Наверняка постоянное хлопанье дверьми будет со временем напрягать владельцев.
Бонус: идеальные проекты для инвестиций
Rove Home Marasi Drive — жилой комплекс, расположенный в популярном районе Business Bay. Недвижимость идеальна для инвестора: прекрасная локация, фирменный дизайн интерьера, полностью меблированные студии и апартаменты. Все квартиры оснащены системой «умный дом». Развитая внутренняя инфраструктура позволит наслаждаться отдыхом не выходя из комплекса. В доступе у жителей будут бассейн, телескоп на крыше, кинотеатр, скалодром, кафе, тренажерный зал, spa-зона и др.
Срок сдачи: 1 квартал 2027 года
Стоимость: от 1 061 888 AED
Стоимость: от 1 061 888 AED
Skyscape Avenue — уникальный проект, расположенный в комьюнити Sobha Hartland 2. Важная информация для инвесторов: потенциальный рост стоимости жилья от 20%. Акцент в комплексе сделан на эстетику и функциональность. Разнообразная инфраструктура не даст заскучать владельцам недвижимости: у них в доступе будут бассейн, площадка для занятий йогой, дзен-сады, музыкальная студия и многое другое.
Срок сдачи: 4 квартал 2028 года
Стоимость: от 1 716 594 AED
Стоимость: от 1 716 594 AED