Даже самые опытные брокеры, изучившие российский рынок «от#nbsp;и#nbsp;до», могут испытывать затруднения при ответе на#nbsp;вопросы инвестора об#nbsp;этапах проведения сделки на#nbsp;новом для них рынке ОАЭ. Сегодня мы#nbsp;подробно рассмотрим такой важный вопрос, как расходы, с#nbsp;которыми может столкнуться инвестор из#nbsp;России, принявший решение о#nbsp;покупке недвижимости в#nbsp;Дубае или других эмиратах.
Стандартные расходы при оформлении сделки состоят из#nbsp;3 частей: стоимость объекта + регистрационные сборы + административные сборы.
1. ОПЛАТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Сколько стоит недвижимость в#nbsp;ОАЭ?
Самым популярным городом ОАЭ, бесспорно, является Дубай. На#nbsp;данный момент (10.2023) среднюю стоимость на#nbsp;первичную покупку недвижимости в#nbsp;Дубае можно условно разделить на#nbsp;следующие ценовые категории:
от#nbsp;15 до#nbsp;30 млн руб (студии, однушки)
от#nbsp;30 до#nbsp;50 млн руб (студии, однушки, двушки)
от#nbsp;50 до#nbsp;100 млн руб (двушки, трешки, большие однушки)
от#nbsp;100 до#nbsp;200 млн руб (3−5 комнат, таунхаусы, пентхаусы)
свыше 200 млн руб (4−7 комнат, виллы, премиум-апартаменты).
В#nbsp;других эмиратах (Абу-Даби, Шарджа, Аджман, Рас-Аль-Хайма и#nbsp;др.) представлены цены на#nbsp;порядок ниже. Например, в#nbsp;Аджмане можно купить апартаменты на#nbsp;первой береговой линии с#nbsp;2 спальнями и#nbsp;видом на#nbsp;море за#nbsp;24,1#nbsp;млн#nbsp;руб.
Как сэкономить при покупке недвижимости в#nbsp;ОАЭ? Существует несколько возможностей уменьшить сумму платежа: Цена объекта может меняться на#nbsp;различных этапах кампании по#nbsp;продажам#nbsp;— застройщики нередко применяют скидки от#nbsp;5 до#nbsp;20% на#nbsp;этапе предзапуска продаж, а#nbsp;также при реализации последних оставшихся в#nbsp;наличии апартаментов.
Стартовая цена, указанная застройщиком, обычно предполагает наличие рассрочки с#nbsp;минимальными первыми платежами от#nbsp;5 до#nbsp;20% от#nbsp;стоимости объекта. При внесении 50% или 100% стоимости лота, клиент чаще всего может рассчитывать на#nbsp;дополнительную скидку до#nbsp;20% — эти условия обязательно уточняются у#nbsp;менеджера-представителя застройщика перед подписанием договора.
Как происходит оплата при покупке недвижимости в#nbsp;ОАЭ? Оплата объекта происходит в#nbsp;одной из#nbsp;двух валют на#nbsp;выбор клиента: дирхамы (AED) или доллары (USD)*. Для оплаты объекта недвижимости из#nbsp;РФ, клиенту рекомендуется открыть валютный счет в#nbsp;дирхамах. На#nbsp;территории#nbsp;РФ такую возможность предоставляют банки#nbsp;А#nbsp;К#nbsp;Барс Банк и#nbsp;БКС Банк. Для совершения оплаты клиенту необходимо конвертировать необходимую сумму со#nbsp;своего счета в#nbsp;рублях на#nbsp;свой счет в#nbsp;дирхамы и#nbsp;произвести перевод на#nbsp;эскроу-счет компании-застройщика.
Для нерезидентов ипотека и#nbsp;кредиты на#nbsp;покупку недвижимости недоступны, однако большинство застройщиков предоставляют беспроцентную рассрочку по#nbsp;графику платежей.
* Некоторые застройщики также предоставляют возможность оплаты в#nbsp;криптовалюте (USDT) из#nbsp;портфеля клиента на#nbsp;счет девелопера, но#nbsp;при выборе этого способа оплаты придется оплатить комиссию порядка 2% от#nbsp;суммы платежа.
2. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
Регистрационные сборы при покупке недвижимости в#nbsp;ОАЭ Регистрационный сбор (Registration fee или Trustee Fee)#nbsp;— это единоразовый взнос за#nbsp;регистрацию собственности у#nbsp;государственного нотариуса. Сумма зависит от#nbsp;стоимости объекта и#nbsp;составляет от#nbsp;50 000 до#nbsp;100 000 руб + 5% НДС.
Уплата налога на#nbsp;передачу имущества (Transfer Fee) производится в#nbsp;пользу Земельного департамента эмирата (в#nbsp;Дубае это#nbsp;— Dubai Land Department). Размер сбора варьируется в#nbsp;зависимости от#nbsp;эмирата. Например, в#nbsp;Дубае он#nbsp;составляет 4% от#nbsp;стоимости объекта, а#nbsp;в#nbsp;Абу-Даби#nbsp;— 2%. При уплате этого налога вносится административный сбор (от#nbsp;1000 руб).
Пошлина за#nbsp;выдачу свидетельства о#nbsp;собственности оплачивается в#nbsp;местном суде и#nbsp;составляет примерно 650#nbsp;руб.
Административный сбор застройщика Это разовая выплата застройщику при оформлении договора купли-продажи (SPA), в#nbsp;которую включен сбор документов и#nbsp;предпродажная подготовка апартаментов со#nbsp;стороны девелопера. Обычно составляет от#nbsp;30 000 до#nbsp;130 000 руб в#nbsp;зависимости от#nbsp;застройщика и#nbsp;итоговой стоимости приобретаемого объекта#nbsp;— необходимо уточнить перед оформлением бронирования.
! Некоторые застройщики предлагают льготные условия и#nbsp;освобождают покупателя от#nbsp;уплаты административных и#nbsp;регистрационных взносов (например, GJ#nbsp;Properties).
3. ПРИМЕР РАСЧЕТА РАСХОДОВ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В ДУБАЕ
Приведем расчеты итоговой суммы, которую клиент из#nbsp;РФ должен будет заплатить при покупке апартаментов с#nbsp;1 спальней в#nbsp;Дубае стоимостью 30#nbsp;млн#nbsp;руб.
Административный сбор за#nbsp;услуги девелопера 50 000#nbsp;руб.
Итого: 31 304 150#nbsp;руб. + банковская комиссия за#nbsp;конвертацию рублей в#nbsp;дирхамы, либо комиссия за#nbsp;проведение транзакции через криптовалютный сервис.
4. РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПЕРЕПРОДАЖУ И СДАЧУ В АРЕНДУ в ОАЭ
Расходы при перепродаже недвижимости Оплата услуг по#nbsp;переоформлению собственности. В#nbsp;случае переуступки инвестору придется оплатить только услуги застройщика, а#nbsp;при вторичной продаже уже готового объекта#nbsp;— только услуги брокера (при этом в#nbsp;большинстве случаев фиксированные 2% агентской комиссии оплачивает покупатель).
Оформление NOC (No#nbsp;Objection Certificate). Это справка об#nbsp;отсутствии каких-либо задолженностей перед управляющей компанией (застройщиком) за#nbsp;коммунальные и#nbsp;другие услуги. Стоимость от#nbsp;30 до#nbsp;130 000#nbsp;руб.
Нет налогов к#nbsp;уплате. Налог на#nbsp;продажу имущества отсутствует. Налог на#nbsp;передачу собственности в#nbsp;земельном департаменте уплачивается новым покупателем.
Расходы при сдаче недвижимости в#nbsp;аренду Коммунальные платежи. Средняя стоимость ежемесячных коммунальных платежей составляет примерно от#nbsp;10 000 руб в#nbsp;квартире-студии и#nbsp;во#nbsp;многом зависит от#nbsp;использования воды и#nbsp;электричества, которые оплачиваются по#nbsp;счетчику.
Нет ежегодного налога на#nbsp;владение недвижимостью. В#nbsp;ОАЭ существует годовой взнос за#nbsp;содержание объекта (обычно 0,25% от#nbsp;оценочной стоимости недвижимости), однако он#nbsp;подразумевает оплату охраны и#nbsp;обслуживания территории дома, бассейна и#nbsp;т.#nbsp;д., поэтому всегда включен в#nbsp;коммунальные платежи.
Нет налога на#nbsp;сдачу недвижимости в#nbsp;аренду. Вы#nbsp;можете столкнуться с#nbsp;понятием «жилищного» или «муниципального» сбора размером 5% от#nbsp;арендной платы, но#nbsp;он#nbsp;так#nbsp;же автоматически включен в#nbsp;коммунальные платежи.
5. ОПЦИОНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
Покупка билетов на#nbsp;самолет. Личное присутствие в#nbsp;Дубае необходимо при подписании договора купли-продажи (SPA), однако также есть возможность подписать через посредников#nbsp;— например, через брокеров Housebook,#nbsp;— и#nbsp;провести всю сделку в#nbsp;удаленном формате.
Расходы на#nbsp;оформление доверенности. Доверенность потребуется в#nbsp;том случае, если клиент не#nbsp;будет присутствовать при получении объекта от#nbsp;застройщика и/или при оформлении сделки по#nbsp;дальнейшей перепродаже объекта.
Оплата резидентской визы. При покупке объекта недвижимости стоимостью от#nbsp;205 000 USD (примерно 20 млн руб), клиент по#nbsp;желанию может оформить резидентскую визу для себя и#nbsp;членов своей семьи*. Резидентство позволяет открыть счет в#nbsp;банке и#nbsp;сдавать недвижимость в#nbsp;аренду, а#nbsp;также дает право на#nbsp;официальное трудоустройство и#nbsp;круглогодичное пребывание в#nbsp;стране. Стоимость оформления варьируется от#nbsp;65 000 до#nbsp;130 000 руб в#nbsp;зависимости от#nbsp;эмирата, в#nbsp;котором клиент покупает недвижимость.
Итак, инвестирование в#nbsp;недвижимость Дубая может быть привлекательным вариантом для иностранных инвесторов, в#nbsp;том числе из#nbsp;РФ. Однако для обеспечения успешных инвестиций брокерам необходимо тщательное изучение рынка и#nbsp;учет возможных льготных условий и#nbsp;рисков. Важно также обращать внимание на#nbsp;законодательные нормы, регулирующие инвестиции в#nbsp;недвижимость для иностранных инвесторов в#nbsp;Дубае.
Чтобы гарантировать уверенность в#nbsp;успехе сделки для Ваших клиентов, мы#nbsp;рекомендуем обращаться к#nbsp;надежным посредникам, имеющим необходимые знания, контакты с#nbsp;застройщиками и#nbsp;опыт работы с#nbsp;недвижимостью в#nbsp;ОАЭ. В#nbsp;таком случае Вы#nbsp;все равно получите агентскую комиссию с#nbsp;продажи, но#nbsp;Вам не#nbsp;придется брать на#nbsp;себя ответственность за#nbsp;оформление сделки в#nbsp;незнакомых для Вас условиях.